Интернет-приемная

Уважаемый посетитель сайта! В этом разделе Вы можете обратиться с сообщением к Министру строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области.Вы также можете выразить мнение или оставить свой комментарий по какой-либо проблеме.
Документы

Записей не найдено.

Баннеры

         

          

           

 

       

  • Приветствие

    Дорогие друзья!


    Мы рады приветствовать вас на официальном сайте министерства строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области.

    У каждого посетителя нашего сайта есть возможность получить необходимую справочную информацию, познакомиться со структурой и деятельностью Министерства, а также получить ответы на интересующие вас вопросы.

Фотогалерея
Видеоархив
Календарь новостей
Изменения в законодательстве о долевом строительстве
Главная » Защита прав участников долевого строительства » Изменения в законодательстве о долевом строительстве

Долевое участие граждан в жилищном строительстве является наиболее востребованной формой приобретения жилья.

По данным на 20.03.2018 года в Оренбургской области 47 застройщиков возводят 147 многоквартирных домов с привлечением средств граждан. Это более 80 % от всего строящегося многоквартирного жилого фонда.

Отношения между участником долевого строительства и застройщиком регулируются 214 Федеральным законом, который вступил в силу в апреле 2005 года и действует до настоящего времени.

С момента его принятия внесено около двадцати поправок, направленных на усиление и совершенствование механизмов защиты граждан, вложивших свои денежные средства в строительство жилья.

Самые масштабные и кардинальные изменения в 214-ФЗ были внесены в связи с принятием в июле 2017 года Федерального закона № 218-ФЗ «О публично-правовой кампании по защите прав граждан - участников долевого строительства». Большая часть поправок вступили в силу со дня официального опубликования закона и с 1 января 2018 года. Но основные изменения касаются объектов, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года.

 

Общие требования к застройщику

1. Законодатель ввел новое понятие - «специализированный застройщик». Теперь застройщиком может быть только коммерческая организация в виде общества с ограниченной ответственностью или акционерного общества.

2. Застройщик должен выполнять функцию строительства, и иных функций, согласно новым требованиям, осуществлять не может.

3. Для застройщика обязательно наличие не менее 3-х летнего «стажа» на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика). 

Кроме того, обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию общим объемом не менее 10 тыс. кв. метров многоквартирного жилья. Это новшество существенно затруднит появление на рынке новых строительных компаний. Теперь организация вначале должна «показать себя», приобрести определенный стаж и опыт работы, и уже потом получить право на привлечение денежных средств граждан в строительство многоквартирных домов.


Закон предъявляет определенные требования и к органам управления застройщика

Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь судимости по преступлениям в сфере экономики или против государственной власти, быть ранее привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица-банкрота.

В публикуемой проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию о соответствии требованиям закона своих руководителей.

 

Информационная открытость

С января этого года в России заработала единая информационная система жилищного строительства наш.дом.рф  Воспользоваться ей могут граждане, организации – участники строительства, контролирующие органы, органы власти, профессиональные участники жилищного рынка. 

Согласно закону о долевом строительстве полная информация о всех реализуемых проектах жилищного строительства должна содержаться в Единой информационной системе жилищного строительства, оператором которой является Единый институт развития в жилищной сфере (АИЖК).

На своем официальном сайте застройщик будет обязан размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5 календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, а также годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120 календарных дней после окончания соответствующего отчетного года.

Эту же информацию застройщик обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства.

Сервис начал свою работу с 28 января 2018 года. С этого времени проектные декларации застройщики должны будут формировать исключительно с использованием сервиса «Проектные декларации долевого строительства» на сайте www.dol.minstroyrf.ru. Сформированные проектные декларации застройщики необходимо направлять в контролирующий орган с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.

Для удобства пользователей на официальном сайте минстроя области размещен баннер с переходом на данный ресурс.

Со 2 февраля 2018 года упрощена и форма подачи застройщиками проектной декларации. Сокращен объем информации, который застройщик должен вносить в отношении каждого объекта долевого строительства.

 

Финансовая устойчивость застройщика

1. Отменено ранее существовавшее требование о минимальной величине уставного капитала, зависящей от площади строящихся объектов. Однако с июля 2018 года собственные средства застройщика должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.

2. Введено новое требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.

3. Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган. Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10% от проектной стоимости строительства.

4. Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства.

5. Теперь застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации.

Таким образом, законодатели пытаются исключить создание строительных холдингов, которые на практике упрощают вывод денежных средств проблемного застройщика за пределы досягаемости обманутых дольщиков и правоохранительных органов.

6. Застройщик больше не сможет привлекать кредиты и займы, за исключением целевых. Предоставлять таковые застройщику также запрещается.

7. Не имеет право выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги (в том числе — векселя).

 

Требования к строительству

1. Одним из главных нововведений стало правило, согласно которому застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство и вправе привлекать деньги дольщиков только для строительства многоквартирных домов, указанных в одном разрешении.

Теперь работает принцип: «1 застройщик = 1 разрешение на строительство».

Такое новшество направлено на пресечение практики, когда застройщик достраивал один многоквартирный дом за счет денежных средств, привлекаемых для строительства другого жилого дома.

В части организации бухгалтерского учета застройщик будет обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома.

2. Застройщик не сможет осуществлять деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта. 

Такая концентрация усилий застройщика на строительстве, по мнению законодателя, будет способствовать быстрому и качественному строительству, а также минимизации рисков, связанных с финансовой ответственностью застройщика по иным направлениям бизнеса.

3. Обязательное требование - наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве.

Это связано с тем, что отсутствие экспертизы в этой области зачастую приводило к существенным нарушениям строительных норм и правил.

 

Компенсационный фонд

С 25 октября 2017 года Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства начала свою работу. Теперь застройщик обязан осуществлять отчисления в специализированный компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости каждого ДДУ.

Денежные средства фонда предназначаются на достройку проблемных объектов или на выплату денежной компенсации дольщикам. Обязательные отчисления в компенсационный фонд заменили ранее существовавшие способы обеспечения обязательств застройщика в виде поручительства банка или страхования гражданской ответственности. При этом застройщик по-прежнему может добровольно их использовать.

 

Изменены и правила использования застройщиком денежными средствами граждан

Теперь они расходуются исключительно в рамках проведения операций застройщика на одном расчетном счете одного уполномоченного банка. Исключена возможность использовать средства дольщиков для возмещения своих расходов, например: на приобретение в собственность земельного участка под объектом, на подготовку проектной документации.

Расходовать средства дольщиков с указанного счета застройщик сможет на следующие цели:

- уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

- возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами;

- оплата труда при условии одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Пенсионный фонд, Фонд социального страхования, Фонд ОМС;

- оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика;

- денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных Трудовым кодексом Российской Федерации;

- оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика.

Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.

Все участники строительства, такие как застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, должны иметь счета в одном уполномоченном банке.

(Справочно: Уполномоченный банк - банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков в интернете.)

 

Участие банков

Что касается счетов эскроу, то пока это мера добровольная. Суть этого нововведения — в том, что дольщики переводят деньги за покупаемую квартиру на специальные счета в банке, а не непосредственно застройщику. Счет “замораживается” до окончания строительства, застройщик получает свои средства только после того, как он передаст жилье покупателям.

Это, безусловно, повышает надежность сделок с недвижимостью поскольку, если строительная компания вдруг становится банкротом, дольщик получит свои деньги назад с эскроу-счета, но существенно осложняет работу застройщика.

Для обеспечения финансовой устойчивости строительной отрасли и сохранения социальной стабильности до 2020 года запланировано изменение модели долевого строительства - отказ от прямого привлечения средств граждан застройщиками и замещение этих средств проектным финансированием. По поручению Президента России в декабре 2017 года утверждена дорожная карта, согласно которой до 01 июля 2019 года предусмотрен полный переход на использование счетов эскроу.

 

Новый закон устанавливает специальный банковский контроль

Банк будет проверять ДДУ, иные связанные со строительством договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные и т.д. В случае обнаружения фиктивных операций и иных нарушений действующего законодательства банк будет обязан сообщить в надзорный орган.